Inleiding, ontwikkelingen en risico'sGrondbeleidInleiding, ontwikkelingen en risico'sInleidingDoel van het grondbeleid is bevordering van het maatschappelijk gewenst ruimtegebruik en bevordering van een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten bij locatieontwikkeling. Grondbeleid verhoogt de kwaliteit van het ruimtegebruik.OntwikkelingenGrondbeleid zorgt ervoor dat de gemeente ruimtelijke plannen kan realiseren. De gemeente Buren heeft onder andere een grondbedrijffunctie. Dit betekent dat de resultaten van de grondexploitatie onderdeel uitmaken van het resultaat zoals in de jaarrekening van de gemeente is vermeld. De gemeente kent twee verschillende vormen voor de uitvoering van ruimtelijke plannen.De gemeente is grondeigenaar of koopt grond en ontwikkelt voor eigen rekening en risico. Dit is zogenaamd actief grondbeleid. Actief grondbeleid wordt door onze gemeente alleen in uitzonderingssituaties toegepast.De gemeente begeleidt ingediende plannen van particuliere eigenaren en is daarbij zelf geen grondeigenaar. Dit is zogenaamd faciliterend grondbeleid. Uitgangspunt is dat onze gemeente faciliterend grondbeleid voert. Bij faciliterend grondbeleid gaan we uit van een kostenneutrale ontwikkeling.Risico'sRisico's bestaan uit:Risico's binnen lopende projecten waar de gemeente (mede)verantwoordelijk is en waar een directe relatie bestaat tussen het risico en het project. Deze risico's worden ingeschat en verwerkt in de grondexploitatie.Risico's voortkomend uit externe ontwikkelingen die niet project specifiek zijn en buiten de invloed van de gemeente liggen. Deze laatste risico's zijn algemene risico's waarvoor in de grondexploitatie geen raming kan worden opgenomen. Voor deze risico's wordt een bedrag in het weerstandsvermogen gereserveerd. Bij de actualisatie van de risico's bij de jaarrekening is er een bedrag van € 1.000.000,- opgenomen binnen het weerstandsvermogen.Voorbeelden van mogelijke risico's die zich voor kunnen doen zijn:niet nakoming van overeenkomsten;risico bij projecten waarin de gemeente samenwerkt met een ontwikkelaar;een onvoorziene kostenstijging voor nog te maken kosten;vertraging in de verkopen.Wij bieden de raad jaarlijks ter besluitvorming de nota Herziening grondexploitaties aan. Wij rapporteren in deze nota over de voortgang en de financiële situatie van de grondexploitaties. De paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing gaat eveneens in op de risico's van grondexploitaties.GrondbeleidGrondbeleidGrondbeleidGrondbeleidStructuurvisie en de Wet ruimtelijke ordening (Wro)Het doel van de wet is een goede regeling bieden voor het verhalen van kosten, een bijdrage vragen voor binnenplanse verevening en locatie-eisen stellen bij een ontwikkeling van een particulier initiatiefnemer.Bij het ontwikkelen van een locatie spelen grondbezit en het voeren van een grondexploitatie een belangrijke rol. De Wro biedt de gemeente de mogelijkheid om de ruimtelijke ontwikkeling te sturen en geeft de gemeente instrumenten om de particuliere grondexploitatie te begeleiden. De Wro verplicht elke gemeente één of meerdere structuurvisies op te stellen voor het gehele grondgebied. De structuurvisie is het strategisch document in het kader van de ruimtelijke ontwikkeling en vormt een toetsingskader voor de beoordeling van nieuwe plannen en initiatieven en voor nieuw op te stellen bestemmingsplannen. In de structuurvisie wordt de basis gelegd voor verevening van bovenplanse kosten en een te vragen bijdrage voor ruimtelijke ontwikkelingen. De raad stelde in oktober 2009 de structuurvisie voor de periode 2009-2019 vast. In de uitvoeringsparagraaf wordt aangegeven hoe de gemeente het beleid wil realiseren. De Wro gaat in januari 2021 op in de Omgevingswet. De Omgevingswet is nu nog in voorbereiding. In 2018 wordt de raad regelmatig geïnformeerd over de voortgang van het implementatieplan voor de Omgevingswet.Nota grondbeleidDe raad stelde in januari 2017 de nota Grondbeleid 2017 - 2020 vast. De nota Grondbeleid is een strategische nota die op hoofdlijnen kaders schetst voor het grondbeleid van de gemeente. Op basis van deze nota voeren wij een transparant grondbeleid. Uitgangspunt is een faciliterend grondbeleid. In uitzonderingssituaties is actief grondbeleid mogelijk.Als we kosten moeten verhalen, doen we dat op basis van anterieure overeenkomsten. Dit is het zogenaamde private spoor van de Wro. Conform de gedachte achter de Wro zet de gemeente Buren in eerste instantie in op een samenwerkingsovereenkomst of grondexploitatieovereenkomst met de initiatiefnemer van een ontwikkellocatie. GrondverwervingHet uitgangspunt is dat wij gronden minnelijk verwerven. Wanneer dat niet lukt, zetten we het instrument van onteigening in. De mogelijkheden die de Wet voorkeursrecht gemeenten biedt, zetten we optimaal in. Voordat we gronden verwerven, stellen we een verwervingsplan op.Bouwen voor behoefteWe onderzochten hoe vraag en aanbod van woningen zich in de periode tot 2025 tot elkaar verhouden. We onderscheiden daarbij voor de gemeente vier deelgebieden. In die deelgebieden blijken aanbod en vraag niet goed bij elkaar te passen. We gebruiken de komende jaren om die aansluiting te verbeteren.Tussentijdse winstnemingBij het stelsel van baten en lasten zoals geformuleerd in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) zijn het toerekeningbeginsel , het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten. Baten en lasten – en het daaruit vloeiende resultaat – moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten betekent dit dat (de verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand komt en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachtenIn 2017 zijn er geen projecten die aan de voorwaarden voor tussentijdse winstneming voldoen.Verlies wordt genomen op het moment dat dit verlies berekend wordt. Voor dit berekende verlies vormen wij een voorziening. De projecten Bedrijventerrein Doejenburg II en Teisterbant Kerk Avezaath zijn verliesgevend.ProjectVerwacht verlies 1-1-2018Verwacht verlies 1-1-2017Maurik Oost bedrijventerrein Doejenburg II4.058.0004.405.000Teisterbant Kerk Avezaath181.0000Totaal4.239.0004.405.000Het berekende resultaat is het saldo van geraamde uitgaven en inkomsten. Dit saldo wordt beïnvloed door de toepassing van parameters. Er zijn drie parameters: kostenstijging, opbrengststijging en rentepercentage. In de grondexploitatieberekening is gerekend met de volgende percentages: ParametersProjectOpbrengststijgingKostenstijgingRente percentageScharenburg Zoelen0%1,4%1%Het Woud Ingen0%1,4%1%BT Doejenburg II0%1,4%0%Teisterbant Kerk-Avezaath0%1,4%1%Hooghendijck Beusichem0%0%0%GrondprijzenGrondbeleidGrondprijzenGrondprijzenHet grondprijsbeleid is geregeld in de nota Grondbeleid. Wij stellen de grondprijzen marktconform vast. De twee methoden die we gebruiken zijn de residuele waardemethode en de comparatieve methode. Het college van burgemeester en wethouders werkt het grondprijsbeleid jaarlijks uit in een grondprijzenbrief. De raad ontvangt deze grondprijzenbrief ter kennisname.In 2017 stelde de raad de beleidsnotitie Grondprijsbeleid Doejenburg II vast. Hiermee is het mogelijk een grondprijsdifferentiatie toe te passen.Risico bouwgrondcomplexenGrondbeleidRisico bouwgrondcomplexenRisico bouwgrondcomplexenWij bieden de raad jaarlijks een herziening van de grondexploitaties aan. Wij rapporteren in dit raadsvoorstel over de voortgang en de financiële situatie van de grondexploitaties. Het voeren van grondexploitaties brengt verschillende risico's met zich mee. De paragraaf Weerstandsvermogen en risicomanagement gaat hier ook op in. Binnen het weerstandsvermogen is bij de begrotingsbehandeling 2018 € 1.260.000,- gereserveerd voor het afdekken van risico's voor de grondexploitaties. Bij de actualisatie voor de jaarrekening 2017 is dit bedrag in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing aangepast naar € 1.000.000,-.Voor plannen die naar verwachting alleen met verlies worden gerealiseerd, wordt een voorziening ter hoogte van de berekening van het verlies gevormd. Eind 2017 is de omvang van de voorziening € 4.239.000,-. De projecten Bedrijventerrein Doejenburg II en Teisterbant zijn verliesgevend.ProjectVerwacht verlies 1-1-2018Verwacht verlies 1-1-2017Maurik Oost bedrijventerrein Doejenburg II4.058.0004.405.000Teisterbant181.0000Totaal4.239.0004.405.000Ontwikkeling en bespreking bouwgrondcomplexenGrondbeleidOntwikkeling en bespreking bouwgrondcomplexenOntwikkeling en bespreking bouwgrondcomplexenResultaten per projec tIn deze paragraaf staat een overzicht van de onderhanden projecten, het berekende resultaat per 1 januari 2018, per 1 januari 2017 en de geplande einddatum en een korte toelichting per project. De grondexploitaties zijn per 1 januari 2018 herzien. Wij leggen de raad separaat nog een voorstel voor over de ontwikkeling van Teisterbant. Hierbij zit ook een voorstel om de grondexploitatie te herzien.In onderstaand overzicht staan de resultaten van de herziening. Negatieve resultaten worden met een ‘-‘ teken aangegeven. Voor de berekende verliezen is bij de jaarrekening een voorziening gevormd.ProjectResultaatper 1-1-2018Resultaatper 1-1-2017VerschilGeplandeeinddatumScharenburg Zoelen101.00082.00019.00031-12-2017Het Woud Ingen- 744.000- 775.000 31.00031-12-2017Bedrijventerrein Doejenburg II- 4.058.000- 4.405.000 347.00031-12-2020Teisterbant Kerk Avezaath- 181.0000- 181.00031-12-2023Hooghendijck Beusichem207.0000207.0000031-12-2022TOTAAL- 4.675.000- 4.891.000 216.000Naast de in het overzicht genoemde projecten zijn particuliere initiatieven in ontwikkeling. De initiatieven worden separaat behandeld of 'liften' mee met het veegplan. Dit is afhankelijk van de wens van de initiatiefnemer. Uitgangspunt is dat de gemeente medewerking verleent aan realisatie van de plannen, onder de voorwaarde dat de gemaakte kosten op de initiatiefnemer worden verhaald.Korte samenvatting van de voortgang van de projectenScharenburg ZoelenDit is een uitbreidingslocatie aan de noordzijde van de kern Zoelen. Het bestemmingsplan is onherroepelijk. Realisatie vindt in drie fasen plaats. De woningen van fase 1 en 2 zijn gebouwd of de grond voor de bouw van de woningen is uitgegeven. Hiermee zijn de fasen waar de gemeente een grondpositie heeft nagenoeg afgerond. De grondexploitatie wordt eind 2017 afgesloten. Wat resteert, is de inrichting van het openbaar gebied. Hiervoor is een voorziening voor nog te maken kosten gevormd. De werkzaamheden vinden vanaf 2018 plaats.Het Woud te IngenHet plan Het Woud ligt aan de noordkant van de kern Ingen. Sinds maart 2012 is het bestemmingsplan onherroepelijk. De woningen zijn gebouwd, het nieuwe verenigingsgebouw is in gebruik genomen en het perceel van het voormalige verenigingsgebouw is met bestemming woningbouw verkocht. Wat resteert, is de herinrichting van een deel van het openbaar gebied. Hiervoor is een voorziening voor nog te maken kosten gevormd. De grondexploitatie wordt eind 2017 afgesloten.BT Doejenburg II te MaurikHet plan Doejenburg II vormt een uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein Doejenburg. De destijds op de locatie gevestigde sportvoorzieningen van voetbal, scouting, korfbal en tennis zijn verplaatst. In de periode 2015 tot en met 2017 zijn de opstallen gesloopt. Het terrein is nagenoeg geheel bouwrijp gemaakt.De activiteiten richten zich in 2017 op de verkoop van de kavels. Tot en met 2017 zijn zes kavels verkocht. Om de verkoop te stimuleren, stelde de raad in december 2017 twee beleidsnotities vast: de beleidsnotitie Grondprijsbeleid en de beleidsnotitie Verkaveling. In deze notities is een grondprijsdifferentiatie vastgesteld en de mogelijkheid om kleinere kavels te kopen. In gesprekken met mogelijke kopers bleek dat de vraag verschuift van grote naar kleine kavels.Afgerond 6 ha bedrijventerrein is op basis van het beleid vanuit de Provincie Gelderland uit de grex gehaald en overgeheveld is naar de Materiële Vaste Activa.Teisterbant te Kerk-AvezaathHet plangebied ligt aan de noordwestzijde van Kerk-Avezaath, ten westen van de voetbalvelden en ten zuiden van De Woerd. De raad stelde december 2013 de ruimtelijke visie vast en gaf het college mee een plan te ontwikkelen waarbij aansluiting is gezocht met de woningbehoefte. In 2016 waren de resultaten van het woningbehoefteonderzoek bekend. In 2017 maakten wij voorlopige verkavelingsschetsen en een conceptindeling van het plan. Daarnaast voerden we overleg met betrokken eigenaren en inwoners. Deze informatie verwerken wij in een raadsvoorstel. In de loop van 2018 bieden wij de raad het voorstel aan.Hooghendijck BeusichemPlan Hooghendijck is een uitbreidingslocatie aan de rand van Beusichem. Het bestemmingsplan is sinds augustus 2010 onherroepelijk. In 2007 tekenden gemeente en Ballast Nedam Bouw een samenwerkingsovereenkomst om voor gezamenlijke rekening en risico deze grondexploitatie te voeren. De samenwerking is inmiddels beëindigd en de overeenkomst is overgenomen door een andere ontwikkelaar. Het project zelf is nu voor de gemeente afgesloten. Wat resteert, is de afwikkeling van de overeenkomst in de komende jaren. Deze overeenkomst loopt tot en met 2022.De gemeente verhuurt een perceel grond aan de rand van het plan. De huurders hebben een optie tot koop, waardoor realisatie op dit moment nog onzeker is. De overeengekomen koopsom van € 207.000,- wordt na verkoop als winst genomen. Na verkoop van dit perceel en het afwikkelen van de overeenkomst met de ontwikkelaar sluiten we het project af. Nog te verkopenProjectoppervlakte in m²BedrijfskavelsBedrijventerrein Doejenburg II52.417WoningbouwScharenburg0Het Woud0Teisterbant11.677Hooghendijck1.152VerschillenanalyseIn bovenstaande tabel staan de geraamde resultaten per 1 januari 2018 en de geraamde resultaten per 1 januari 2017. Onderstaand een korte toelichting op het verschil.Scharenburg ZoelenVoordeel per 1-1-2018 € 101.000Voordeel per 1-1-2017 - 82.000Toename voordeel € 19.000Bij de afronding van het plan was minder inzet nodig dan geraamd.Het Woud IngenNadeel per 01-01-2018 € 744.000Nadeel per 01-01-2017 - 775.000Afname nadeel € 31.000Voor de realisatie van dit plan zijn diverse overeenkomsten gesloten. Er was een bedrag geraamd voor eventuele consequenties uit de nakoming van de overeenkomsten. Nu de overeenkomsten zijn afgewikkeld en het plan wordt afgesloten, valt het bedrag vrij.Maurik Oost bedrijventerrein Doejenburg IINadeel per 01-01-2018 € 4.058.000Nadeel per 01-01-2017 - 4.405.000Afname nadeel € 347.000Het verwerken van de twee beleidsnotities geeft een nadelig resultaat van € 681.000,-. Ten opzichte van de beleidsnotities is een lagere grondprijs berekend van totaal € 220.000. Zoals in de herijking van het Regionaal Programma Bedrijventerreinen 2016 Regio Rivierenland staat, wordt 6 hectaren tijdelijk uit de markt genomen. De opbrengstraming en het aandeel in de boekwaarde van deze 6 hectaren is uit de grondexploitatie genomen. Dit geeft een voordeel van € 1.231.000,-.Een verschil in kostenstijging en diverse kleine bedragen geeft een voordeel van € 17.000,-.Teisterbant Kerk AvezaathNadeel per 01-01-2018 € 181.000Nadeel per 01-01-2017 - 0Toename nadeel € 181.000Het woningbehoefte onderzoek laat zien dat er behoefte is aan goedkope woningen. De bouw van ± 30% goedkope woningen leidt tot een verlies van € 181.000.Kostentoerekening aan de grondexploitaties De kwaliteitscommissie deed in haar evaluatie van de jaarrekening 2011 verbetervoorstellen. Zij gaf aan dat in de jaarrekening een overzicht van de kostentoerekening van de interne kosten en rente dient te komen. De interne kosten betreffen de doorberekende uren (inclusief overhead) van personeel aan de verschillende projecten. De rentetoerekening betreft de omslagrente die we als kosten meenemen in de projecten. Hieronder treft u dit overzicht aan voor de periode 2015-2018.Overzicht kostentoerekening aan de grondexploitatiesBegroot2015Werkelijk 2016Werkelijk2017Begroot2018interne kostentoerekening384.000147.000192.000192.000rentetoerekening1.245.0007.00013.00010.000
